В системе градостроительного регулирования экспертиза градостроительной документации занимает центральное место, являясь ключевым механизмом обеспечения соответствия градостроительных решений требованиям законодательства, безопасности и публичным интересам. Градостроительная экспертиза представляет собой комплексное исследование документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, а также проектной документации объектов капитального строительства. Вопрос о том, как регулируется градостроительная экспертиза, требует детального рассмотрения положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, подзаконных нормативных актов и практики их применения.

Глава 1. Понятие и виды градостроительной экспертизы

Градостроительная экспертиза представляет собой установленную законодательством процедуру проверки соответствия градостроительной и проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Государственная экспертиза градостроительной документации проводится в целях установления соответствия данной документации требованиям законодательства о градостроительстве. Согласно статье 29 Градостроительного кодекса РФ, градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе. Эта экспертиза осуществляется федеральными и территориальными органами государственной экспертизы градостроительной и проектной документации.

Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий регулируется статьей 49 Градостроительного кодекса РФ. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных законом. Экспертиза проводится в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Негосударственная экспертиза проводится аккредитованными организациями на основании договора с застройщиком или заказчиком. Застройщик по своему выбору направляет проектную документацию на государственную или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, когда в соответствии с законом предусмотрено проведение исключительно государственной экспертизы.

Глава 2. Объекты, подлежащие экспертизе, и исключения

Законодательство устанавливает четкий перечень объектов, в отношении которых экспертиза проектной документации является обязательной, а также определяет случаи, когда экспертиза не проводится.

В соответствии с частью 2 статьи 49 ГрК РФ, экспертиза проектной документации не проводится в отношении :

• объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов;
• домов блокированной застройки с количеством этажей не более трех, при условии, что количество всех домов блокизационной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
• отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными;
• отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общей площадью не более 1500 квадратных метров, предназначенных для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых такие зоны установлены, за исключением особо опасных, технически сложных или уникальных объектов.

При этом часть 2.1 статьи 49 ГрК РФ устанавливает важное исключение: если строительство или реконструкция указанных объектов планируется в границах охранных зон трубопроводов, экспертиза проектной документации становится обязательной.

Глава 3. Процедура проведения государственной экспертизы проектной документации

Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145. В соответствии с пунктом 1 данного Положения, оно определяет порядок организации и проведения в Российской Федерации государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в том числе экспертного сопровождения изменений, внесенных в результаты инженерных изысканий, и изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы.

Понятия, применяемые в Положении :

• «заявитель» — технический заказчик, застройщик или уполномоченное кем-либо из них лицо, обратившиеся с заявлением о проведении государственной экспертизы, а также лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 и 1.2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации ;
• «организации по проведению государственной экспертизы» — уполномоченные на проведение государственной экспертизы органы исполнительной власти, подведомственные указанным органам государственные учреждения, государственное учреждение, подведомственное Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» ;
• «этап строительства» — строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов, планируемых к строительству на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, строительство или реконструкция части объекта, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, а также комплекс работ по подготовке территории строительства.

Документы для проведения государственной экспертизы проектной документации неоднократного применения включают :

а) заявление о проведении государственной экспертизы;

б) проектную документацию неоднократного применения, подготовленную в соответствии с Правилами подготовки проектной документации объекта капитального строительства в целях неоднократного применения;

в) техническое задание на подготовку проектной документации неоднократного применения;

г) документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени федерального органа исполнительной власти;

д) документ, подтверждающий передачу проектной документации неоднократного применения федеральному органу исполнительной власти от исполнителя.

Глава 4. Негосударственная экспертиза проектной документации

Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится аккредитованными организациями на основании договора. Застройщик или заказчик, либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо, вправе направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий на негосударственную экспертизу.

Порядок проведения негосударственной экспертизы регламентируется Положением об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 марта 2012 г. № 272.

Ключевые положения о негосударственной экспертизе :

1. Негосударственная экспертиза проводится юридическими лицами, аккредитованными на право проведения негосударственной экспертизы в установленном порядке (экспертными организациями).
2. Экспертные организации не вправе проводить негосударственную экспертизу, если подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий осуществлялись указанными экспертными организациями.
3. Негосударственная экспертиза проводится в случае, если имеется совокупность следующих обстоятельств: проведение экспертизы является обязательным; проектная документация выполнена в целях строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов, которые не указаны в части 3.4 статьи 49 ГрК РФ; застройщиком принято решение о проведении негосударственной экспертизы.
4. Негосударственная экспертиза осуществляется на основании договора между заявителем и экспертной организацией, в котором определяются срок проведения экспертизы и размер платы за ее проведение.

Важным разъяснением Минстроя России является положение о том, что процедуры проведения негосударственной экспертизы, включая представление документов, устранение замечаний, проведение экспертного сопровождения, подготовка заключения, его подписание, утверждение, выдача заявителю и обжалование, осуществляются в порядке, установленном для проведения государственной экспертизы. При этом одновременное направление инженерных изысканий и проектной документации в разные негосударственные экспертные организации действующим законодательством не предусмотрено.

Глава 5. Особенности экспертизы проектной документации линейных объектов

Экспертиза проектной документации линейных объектов имеет ряд особенностей, установленных законодательством. В соответствии с частью 11.2 статьи 48 ГрК РФ, проектная документация линейного объекта направляется на экспертизу при наличии утвержденного проекта планировки территории, предусматривающего строительство, реконструкцию линейного объекта.

При проведении государственной экспертизы проектной документации линейного объекта осуществляется оценка соответствия проектной документации требованиям, действовавшим на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более 1,5 года.

Глава 6. Сроки действия нормативных требований при экспертизе

Важным аспектом регулирования экспертизы является определение того, какие именно требования применяются при проведении экспертизы. Часть 5.2 статьи 49 ГрК РФ устанавливает, что при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

Как разъяснил Минстрой России, введенные законодательством изменения не должны ухудшать правовое и финансовое положение застройщиков, в том числе в отношении уже реализующихся проектов. В связи с этим, внесение изменений в проектную документацию на основании дополнения к заданию на проектирование, утвержденного после введения новых требований, в случае, если первоначальное задание было утверждено до этого, возможно без учета новых требований.

Глава 7. Правовое значение заключения экспертизы

Заключение экспертизы является документом, подтверждающим соответствие (положительное заключение) или несоответствие (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Согласно статье 24 Закона Республики Северная Осетия-Алания о градостроительной деятельности, положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации является непременным условием для утверждения градостроительной и проектной документации и получения заказчиком (застройщиком) разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.

Как подтверждается судебной практикой, например, решением Ленинского районного суда г. Махачкалы по делу № 2-5055/2025, положительное заключение экспертизы проектной документации является основанием для выдачи разрешения на строительство. В данном деле суд установил, что директором ООО «Центр экспертизы и надзора строительства» было подготовлено положительное заключение экспертизы проектной документации на строительство объекта делового управления, на основании которого уполномоченным органом было выдано разрешение на строительство. Суд указал, что разрешение на строительство является ненормативным правовым актом, выданным в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и основания для его отмены могут иметь место исключительно при наличии его противоречия федеральным законам или иным нормативным актам, что в данном случае не было установлено.

В другом деле, рассмотренном Верховным Судом РФ (Определение от 29.04.2025 N 18-КГ24-419-К4), суд подчеркнул, что заключение экспертизы является одним из ключевых доказательств при рассмотрении споров о самовольных постройках. Суд указал, что допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. При этом суд апелляционной инстанции не может просто отвергнуть заключение эксперта без назначения дополнительной или повторной экспертизы, как того требует статья 87 ГПК РФ.

Глава 8. Три практических кейса из судебной практики

▶️ Кейс № 1. Оспаривание разрешения на строительство при наличии положительного заключения экспертизы (Ленинский районный суд г. Махачкалы, дело № 2-5055/2025)

Ситуация: Прокурор обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования с иском к Управлению архитектуры и градостроительства г. Махачкалы о признании недействительным разрешения на строительство многоэтажного здания.

Экспертиза: Застройщиком было получено положительное заключение экспертизы проектной документации на строительство объекта делового управления от ООО «Центр экспертизы и надзора строительства» № 05-2-1-3-094756-2022 от 19 декабря 2022 года. На основании этого заключения МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» выдало разрешение на строительство № 05-40-021-2023 от 11 мая 2023 года.

Итог: Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что разрешение на строительство является ненормативным правовым актом, выданным в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ, и основания для его отмены могут иметь место исключительно при наличии его противоречия федеральным законам или иным нормативным актам, что в данном случае не установлено. Суд также учел правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 15951/09, согласно которой отмена ранее выданного разрешения на строительство после возведения объекта является недопустимой при отсутствии законных оснований. Градостроительная экспертиза, проведенная в досудебном порядке, подтвердила соответствие проектной документации требованиям закона.

Урок: Положительное заключение экспертизы является надежным основанием для выдачи разрешения на строительство. Отмена разрешения на строительство после начала строительства возможна только при наличии серьезных нарушений закона.

▶️ Кейс № 2. Спор о самовольной постройке и оценка экспертного заключения (Верховный Суд РФ, Определение от 29.04.2025 N 18-КГ24-419-К4)

Ситуация: В рамках спора о сносе самовольной постройки суд первой инстанции на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы пришел к выводу, что спорный объект создан без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц. Суд апелляционной инстанции отменил это решение, но не привел мотивов, по которым он отверг заключение эксперта.

Экспертиза: Судебная экспертиза была проведена в рамках дела, ее выводы были признаны судом первой инстанции обоснованными. Суд апелляционной инстанции критически оценил заключение, но при этом не назначил повторную экспертизу, не указал, какие именно нарушения норм были допущены, и почему выводы эксперта не могут быть приняты во внимание.

Итог: Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение и указал, что суд апелляционной инстанции при сомнении в правильности и/или полноте выводов эксперта не мог просто отвергнуть составленное им заключение, а должен был назначить дополнительную или повторную экспертизу в соответствии со статьей 87 ГПК РФ. Суд подчеркнул, что заключение эксперта не является исключительным средством доказывания, но его оценка не может быть произвольной.

Урок: Заключение экспертизы по вопросам, связанным с градостроительной экспертизой, является важным доказательством, и суд не может произвольно отвергнуть его без обоснования и без назначения повторной экспертизы при наличии сомнений в его обоснованности.

▶️ Кейс № 3. Применение требований, действовавших на дату выдачи градостроительного плана (Письмо Минстроя России от 11.04.2024 N 20409-ОД/08)

Ситуация: Возник вопрос о том, какие требования должны применяться при экспертизе проектной документации, если после выдачи градостроительного плана вступили в силу новые нормативные требования.

Экспертиза: Часть 5.2 статьи 49 ГрК РФ устанавливает, что при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет. Минстрой России разъяснил, что введенные изменения не должны ухудшать правовое и финансовое положение застройщиков в отношении уже реализующихся проектов.

Итог: Внесение изменений в проектную документацию на основании дополнения к заданию на проектирование, утвержденного после введения новых требований, в случае, если первоначальное задание было утверждено до этого, возможно без учета новых требований.

Урок: При проведении градостроительной экспертизы применяются требования, действовавшие на дату выдачи градостроительного плана, но не более полутора лет. Это правило защищает интересы застройщиков от изменения нормативных требований в процессе реализации проекта.

Глава 9. Практические рекомендации по прохождению градостроительной экспертизы

На основе анализа нормативной базы и судебной практики можно сформулировать следующие практические рекомендации для застройщиков и технических заказчиков, сталкивающихся с вопросами, связанными с градостроительной экспертизой.

1. Определите форму экспертизы. В соответствии с частью 1 статьи 49 ГрК РФ, застройщик по своему выбору направляет проектную документацию на государственную или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, когда предусмотрено проведение исключительно государственной экспертизы. Выбор формы экспертизы влияет на сроки, стоимость и порядок ее проведения.
2. Проверьте необходимость проведения экспертизы. Согласно части 2 статьи 49 ГрК РФ, экспертиза не проводится в отношении ряда объектов, включая объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, а также отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух и общей площадью не более 1500 квадратных метров при соблюдении определенных условий. Вместе с тем, если строительство планируется в границах охранных зон трубопроводов, экспертиза становится обязательной.
3. Учитывайте требования, действовавшие на дату выдачи градостроительного плана. В соответствии с частью 5.2 статьи 49 ГрК РФ, при проведении экспертизы осуществляется оценка соответствия проектной документации требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, но не более полутора лет. Это правило важно для планирования сроков проектирования и прохождения экспертизы.
4. Обеспечьте соответствие проектной документации требованиям технических регламентов. Предметом экспертизы является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды и иным требованиям, предусмотренным законом.
5. Учитывайте последствия отрицательного заключения. В случае выдачи отрицательного заключения экспертизы, как следует из судебной практики, исполнитель обязан безвозмездно устранить все замечания и за счет собственных средств пройти повторную экспертизу.
6. При выборе экспертной организации учитывайте требования к аккредитации. Негосударственная экспертиза проводится юридическими лицами, аккредитованными на право проведения негосударственной экспертизы. Экспертные организации не вправе проводить экспертизу, если подготовка проектной документации осуществлялась этими же организациями.

Заключение

Градостроительная экспертиза является важнейшим институтом градостроительного регулирования, обеспечивающим соответствие проектных решений установленным требованиям и безопасность строительства. Нормативное регулирование градостроительной экспертизы охватывает государственную и негосударственную формы экспертизы, перечень объектов, в отношении которых экспертиза требуется или не требуется, требования к субъектам экспертной деятельности, предмет экспертизы и правовые последствия выдачи заключений.

Положительное заключение экспертизы является обязательным условием для утверждения проектной документации и выдачи разрешения на строительство. Отрицательное заключение требует устранения замечаний и повторного прохождения экспертизы. Судебная практика подтверждает, что заключение экспертизы является важным доказательством при разрешении споров, связанных с градостроительной деятельностью, и не может быть произвольно отвергнуто судом без назначения дополнительной или повторной экспертизы.

Особое значение имеет правило о применении требований, действовавших на дату выдачи градостроительного плана (часть 5.2 статьи 49 ГрК РФ), которое защищает интересы застройщиков от изменения нормативных требований в процессе реализации проекта. Правильный выбор формы экспертизы, учет сроков действия нормативных требований и обеспечение соответствия проектной документации установленным требованиям являются ключевыми факторами успешного прохождения градостроительной экспертизы.

Для углубленного понимания процессуальных аспектов использования специальных знаний в судопроизводстве, включая случаи, когда необходимо исследование телесных повреждений или состояния здоровья в рамках уголовных дел, рекомендуется обращаться в наш Центр медицинских экспертиз, где есть лицензия и штат профессиональных судмедэкспертов: судебно-медицинская экспертиза.