Введение в проблематику экспертизы проекта по Градостроительному кодексу

В современной градостроительной и инвестиционно-строительной деятельности вопрос о том, как осуществляется экспертиза проекта по Градостроительному кодексу, приобретает не просто процедурное, но стратегическое значение, определяющее как возможность реализации инвестиционно-строительных проектов, так и законность судебных решений по спорам о самовольных постройках, качестве проектных работ и безопасности объектов капитального строительства [citation:4, 10, 12]. Институт экспертизы проектной документации по Градостроительному кодексу представляет собой сложный многоуровневый механизм, регламентируемый множеством нормативных актов, начиная от Градостроительного кодекса Российской Федерации (статья 49) и заканчивая специализированными постановлениями Правительства, в том числе Постановлением № 874 от 10 июня 2025 года, устанавливающим особенности проведения государственной экспертизы проектной документации неоднократного применения [citation:1, 5, 7]. Вопрос о проведении экспертизы проекта по Градостроительному кодексу напрямую коррелирует с качеством проектной документации, безопасностью объектов капитального строительства и, в конечном счете, с законностью принимаемых решений — как административных, так и судебных. В настоящей статье будет проведен глубокий анализ правового регулирования, видов и порядка проведения экспертизы проекта по Градостроительному кодексу, определен круг субъектов, имеющих право на ее проведение, а также детально рассмотрены процессуальные, институциональные и практические аспекты. Мы также разберем три показательных кейса из судебной практики, которые наглядно продемонстрируют значимость процессуальной чистоты и методологической обоснованности при проведении экспертизы проекта по Градостроительному кодексу. 📋

Часть 1. Понятие и правовая природа экспертизы проекта по Градостроительному кодексу

Экспертиза проекта по Градостроительному кодексу представляет собой комплексную проверку проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, направленную на установление их соответствия требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий [citation:4, 9, 13].

В соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 указанной статьи [citation:4, 9]. Экспертиза проектной документации и экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы [citation:4, 9, 13].

Важно различать два основных вида экспертизы по Градостроительному кодексу:

1. Государственная экспертиза — проводится уполномоченными государственными органами или подведомственными им государственными (бюджетными или автономными) учреждениями. В отношении объектов федерального значения, особо опасных и технически сложных объектов, а также объектов, строительство которых планируется осуществлять на территориях нескольких субъектов РФ, государственная экспертиза проводится федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему учреждением [citation:4, 13]. В отношении иных объектов — органом исполнительной власти субъекта РФ или подведомственным ему учреждением по месту нахождения земельного участка [citation:4, 13].
2. Негосударственная экспертиза — проводится юридическими лицами, аккредитованными на право проведения негосударственной экспертизы в соответствии со статьей 50 Градостроительного кодекса РФ [citation:4, 13]. Застройщик по своему выбору может направить проектную документацию на государственную или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, когда в соответствии с законом предусмотрено проведение именно государственной экспертизы [citation:4, 9].

Часть 2. Правовое регулирование экспертизы проекта по Градостроительному кодексу

Правовую основу экспертизы проекта по Градостроительному кодексу составляют следующие нормативные акты.

2.1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (статья 49)

Статья 49 Градостроительного кодекса является центральной нормой, регулирующей проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Она устанавливает обязательность проведения экспертизы (за исключением установленных случаев), определяет предмет экспертизы, разграничивает государственную и негосударственную экспертизу, закрепляет права застройщика по выбору формы экспертизы, а также устанавливает территориальную подсудность проведения экспертизы [citation:4, 9, 13].

Часть 5 статьи 49 определяет предмет экспертизы результатов инженерных изысканий (оценка соответствия требованиям технических регламентов) и предмет экспертизы проектной документации (оценка соответствия требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий) [citation:4, 13].

Часть 5.2 статьи 49 устанавливает важное правило: при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям, указанным в части 5 настоящей статьи и действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет [citation:2, 4]. Это правило имеет принципиальное значение для экспертов, которые должны проверять соответствие проектной документации нормам, действовавшим на определенную дату, а не на момент проведения экспертизы.

2.2. Положение о порядке организации и проведения государственной экспертизы (Постановление Правительства РФ № 145)

Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 утверждает Положение о порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий [citation:1, 5]. Данным документом определяются порядок и сроки проведения экспертизы, требования к составу представляемых материалов, основания для выдачи положительного или отрицательного заключения.

2.3. Постановление Правительства РФ от 10 июня 2025 г. № 874

Постановление Правительства РФ от 10 июня 2025 г. № 874 утверждает особенности проведения государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, подготовленной в целях неоднократного применения при архитектурно-строительном проектировании объектов капитального строительства [citation:1, 5, 7]. Данный акт устанавливает, что проектная документация неоднократного применения подлежит государственной экспертизе в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ и Положением № 145, с учетом особенностей, установленных настоящим документом [citation:1, 5].

В соответствии с Постановлением № 874, государственная экспертиза проектной документации неоднократного применения в отношении объектов военной инфраструктуры проводится Министерством обороны РФ. В отношении иных объектов — государственным учреждением, подведомственным Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ [citation:1, 5].

2.4. Институт экспертного сопровождения

Законодательство о градостроительной деятельности ввело институт экспертного сопровождения проекта. Как разъяснено в письме Минстроя России от 19.12.2025 N 36024-ОГ/08, экспертное сопровождение не отнесено к отдельной процедуре, а является формой экспертизы проектной документации. Порядок проведения экспертного сопровождения осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 45(2) — 45(10) Положения о порядке организации и проведения государственной экспертизы, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 145.

Часть 3. Случаи, когда экспертиза не проводится

Законодательство устанавливает перечень случаев, когда экспертиза проектной документации не проводится. Согласно части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства :

1. Объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома — при условии, что их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ [citation:4, 9].
2. Дома блокированной застройки — в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ [citation:4, 9].
3. Отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности (за исключением особо опасных, технически сложных или уникальных объектов) [citation:4, 9].
4. Отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, предназначенные для осуществления производственной деятельности (при определенных условиях) [citation:4, 9].
5. Буровые скважины, предусмотренные техническими проектами разработки месторождений полезных ископаемых [citation:4, 9].

При этом часть 2.1 статьи 49 устанавливает исключение: если строительство, реконструкцию указанных объектов планируется осуществлять в границах охранных зон трубопроводов, экспертиза проектной документации является обязательной [citation:4, 9].

Часть 4. Результат экспертизы и его правовое значение

Результатом экспертизы по Градостроительному кодексу является заключение экспертизы проектной документации. Согласно части 9 статьи 49 ГрК РФ, результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов [citation:10, 12].

В силу пункта 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация утверждается заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации. Таким образом, положительное заключение экспертизы является обязательным условием для утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство. Отрицательное заключение экспертизы является основанием для возврата проектной документации на доработку. При этом если проектная документация разрабатывалась по государственному или муниципальному контракту, в случае выдачи отрицательного заключения экспертизы исполнитель безвозмездно устраняет все замечания и за счет собственных средств проходит повторную экспертизу.

Заключение экспертизы является неотъемлемой частью разрешительной документации на строительство. Как следует из судебной практики, соответствие объекта строительства требованиям СНиП, Сводам Правил, федеральным законам является предметом проверки государственной экспертизы, и при наличии положительного заключения экспертизы суды отказывают в удовлетворении требований о несоответствии проектной документации законодательству. Вместе с тем, в случае несогласия с заключением экспертизы застройщик в течение трех лет со дня утверждения заключения вправе обжаловать его в экспертной комиссии, созданной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. Решение такой экспертной комиссии является обязательным для органа или организации, которые провели экспертизу.

Часть 5. Требования к экспертам и экспертным организациям

Градостроительный кодекс устанавливает строгие требования к лицам, имеющим право на подготовку заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий.

В соответствии со статьей 49.1 Градостроительного кодекса РФ, физическое лицо может быть аттестовано на право подготовки заключений экспертизы при условии его соответствия следующим требованиям :

1. Наличие высшего образования соответствующего профиля — эксперт должен иметь высшее профессиональное образование по специальности, соответствующей направлению деятельности эксперта.
2. Постоянное проживание в Российской Федерации.
3. Стаж работы — не менее пяти лет в сфере подготовки проектной документации и (или) выполнения инженерных изысканий по соответствующему направлению деятельности, или не менее трех лет стажа работы на соответствующих должностях в органах либо организациях, проводящих экспертизу проектной документации и (или) экспертизу результатов инженерных изысканий.
4. Отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления.
5. Наличие необходимых знаний в области законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности, законодательства о техническом регулировании.

Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, проводит аттестацию физических лиц и вносит сведения о них в реестр лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Важным требованием является отсутствие личной заинтересованности эксперта в результатах экспертизы. Физические лица, аттестованные на право подготовки заключений, не вправе участвовать в проведении экспертизы при наличии личной заинтересованности в результатах такой экспертизы, в том числе если в подготовке проектной документации и (или) выполнении инженерных изысканий участвовали указанные лица лично или их близкие родственники (родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и родные сестры, дедушка, бабушка, внуки), супруг. Юридические лица, проводящие негосударственную экспертизу, не вправе проводить экспертизу, если подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий осуществлялись указанными юридическими лицами. Нарушение данного требования является основанием для аннулирования аккредитации.

Часть 6. Порядок проведения экспертизы по Градостроительному кодексу

6.1. Этапы проведения экспертизы

Процесс проведения экспертизы проектной документации по Градостроительному кодексу включает следующие последовательные этапы :

Этап 1. Прием и анализ исходных материалов

Застройщик или технический заказчик направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий в орган или организацию, проводящую экспертизу. При этом документы представляются в электронной форме, в том числе в форме информационной модели, за исключением случаев, если документы содержат сведения, составляющие государственную тайну [citation:4, 9].

В соответствии с Постановлением № 874, для проведения государственной экспертизы проектной документации неоднократного применения представляются: заявление о проведении государственной экспертизы, проектная документация неоднократного применения, техническое задание на подготовку проектной документации, документы, подтверждающие полномочия заявителя, документ, подтверждающий передачу проектной документации заявителю от исполнителя [citation:1, 5].

Этап 2. Проверка комплектности материалов

Орган или организация, проводящая экспертизу, проверяет комплектность представленных материалов и их соответствие требованиям по составу документов. Если устанавливается некомплектность проекта или его несоответствие требованиям, заказчику направляется уведомление об отказе в приеме на экспертизу.

Этап 3. Проведение экспертного исследования

Эксперты проводят анализ проектной документации и результатов инженерных изысканий на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий [citation:4, 13].

Этап 4. Оформление заключения

По результатам проведенных исследований эксперты формулируют выводы и оформляют заключение экспертизы. Заключение может быть положительным (о соответствии) или отрицательным (о несоответствии) [citation:10, 12].

Этап 5. Выдача заключения

Заключение экспертизы выдается застройщику или техническому заказчику. Сведения о заключении вносятся в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

6.2. Повторная экспертиза

Застройщик или технический заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на экспертизу после внесения в них необходимых изменений. В случае выдачи отрицательного заключения по государственному или муниципальному контракту, исполнитель безвозмездно устраняет все замечания и за счет собственных средств проходит повторную экспертизу.

Часть 7. Анализ судебной практики через призму трех кейсов

Для понимания практического применения изложенных норм обратимся к трем показательным судебным делам, которые наглядно демонстрируют, как осуществляется экспертиза проекта по Градостроительному кодексу и как используются её результаты. 📑

Кейс № 1: Отрицательное заключение экспертизы по газопроводу и его устранение ⚖️

В рамках дела № А76-36315/2023 суд рассматривал спор по государственному контракту на выполнение проектных и изыскательских работ. В ходе прохождения государственной экспертизы проектно-сметной документации установлено, что проектируемый газопровод проходит по землям лесного фонда, в связи с чем ОГАУ «Государственная экспертиза Челябинской области» выдано отрицательное заключение государственной экспертизы. Суд, руководствуясь частью 9 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, указал, что результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Суд также применил положения пункта 3 статьи 110.2 Закона №44-ФЗ, согласно которым в случае, если проведение экспертизы является обязательным, проектная документация признается результатом выполненных проектных работ при наличии положительного заключения экспертизы. При этом в случае выдачи отрицательного заключения исполнитель безвозмездно устраняет все замечания и за счет собственных средств проходит повторную экспертизу. По результатам повторного проведения экспертизы 29.08.2023 выдано положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Данный кейс демонстрирует, что отрицательное заключение экспертизы по Градостроительному кодексу не является окончательным — после устранения замечаний может быть получено положительное заключение.

Кейс № 2: Обжалование заключения экспертизы в судебном порядке 📋

В рамках административного дела истцы оспаривали законность строительных работ, утверждая, что проектная документация не соответствует требованиям СНиП и Сводам Правил. Суд, рассмотрев дело, отклонил доводы истцов, указав, что соответствие указанных параметров установленным законом нормам являлось предметом проверки государственной экспертизы. Суд отметил, что в материалах дела не содержатся доказательства незаконности проектной документации или несоответствия ее требованиям действующего законодательства. Суд также сослался на часть 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой проектная документация утверждается заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Данный кейс иллюстрирует, что положительное заключение экспертизы по Градостроительному кодексу имеет преюдициальное значение при разрешении споров о соответствии проектной документации нормативным требованиям. Суды, как правило, не пересматривают выводы экспертизы, если отсутствуют доказательства ее незаконности.

Кейс № 3: Применение института экспертного сопровождения 🔍

В письме Минстроя России от 19.12.2025 N 36024-ОГ/08 даны разъяснения по вопросам экспертного сопровождения результатов инженерных изысканий и разделов проектной документации. В нем отмечается, что статьей 49 Градостроительного кодекса РФ введен институт экспертного сопровождения проекта, который не отнесен к отдельной процедуре, а является формой экспертизы проектной документации. Порядок проведения экспертного сопровождения осуществляется в соответствии с пунктами 45(2) — 45(10) Положения о порядке организации и проведения государственной экспертизы, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 145.

В письме также указано, что законодательством о градостроительной деятельности для организаций, проводивших экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, предусмотрена ответственность в случае причинения вреда вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве, сносе объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения. Данный кейс демонстрирует, что Градостроительный кодекс предусматривает не только обязательную экспертизу, но и более гибкий институт экспертного сопровождения, а также устанавливает ответственность экспертных организаций за качество своих заключений.

Часть 8. Заключительные положения

Резюмируя изложенное, следует констатировать, что экспертиза проекта по Градостроительному кодексу представляет собой строго регламентированный институт, центральное место в котором занимает статья 49 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающая обязательность проведения экспертизы, ее предмет, формы (государственная и негосударственная) и порядок проведения [citation:4, 9, 13]. Законодательство также предусматривает институт экспертного сопровождения как форму экспертизы проектной документации, а также устанавливает ответственность экспертных организаций за качество своих заключений. Постановление Правительства РФ от 10 июня 2025 г. № 874 дополняет правовое регулирование, устанавливая особенности проведения государственной экспертизы проектной документации неоднократного применения [citation:1, 5, 7]. Только такой всесторонний подход гарантирует, что заключение экспертизы станет надежным основанием для принятия обоснованных решений в сфере градостроительства и строительства. 🧑⚖️

В качестве резюме необходимо подчеркнуть, что при реализации инвестиционно-строительных проектов застройщики и технические заказчики должны учитывать требования Градостроительного кодекса и подзаконных актов, регулирующих проведение экспертизы проектной документации. ⚖️ Выбор между государственной и негосударственной экспертизой должен осуществляться с учетом требований закона, категории объекта и планируемого источника финансирования. 🏛️ В любом случае, решение должно быть подчинено главной цели – получению достоверного и объективного заключения экспертизы. 📈

Обращаясь к вопросу о правовом регулировании, мы вновь возвращаемся к отправной точке нашего исследования: четкое понимание того, как осуществляется экспертиза проекта по Градостроительному кодексу, является фундаментом для построения эффективной инвестиционно-строительной деятельности и защиты прав всех участников градостроительных отношений. 🛡️ Каждый участник градостроительной деятельности должен осознавать свои права по прохождению экспертизы и контролю за соблюдением требований закона. 💡

Итоговое понимание института экспертизы по Градостроительному кодексу позволяет нам утверждать, что нормативная грамотность и знание регламентов есть неотъемлемая часть профессиональной квалификации проектировщиков, застройщиков, юристов и всех участников инвестиционно-строительной деятельности. 📚 Только комплексный анализ законодательства, судебной практики и подзаконных актов позволяет дать однозначный ответ на вопрос о том, как осуществляется экспертиза проекта по Градостроительному кодексу в каждом конкретном случае. 🎯

В завершение проведенного анализа подчеркнем: в современном градостроительном и правовом поле ни одно значимое строительство, реконструкция или капитальный ремонт объекта капитального строительства не обходятся без экспертизы проектной документации по Градостроительному кодексу. 📉 Именно поэтому так важно, чтобы экспертиза проводилась безупречно с методической точки зрения, а сторонам были обеспечены все возможности для реализации своих прав. 🔭

судебно-медицинская экспертиза