Экспертиза градостроительной документации: Градостроительные риски и уроки судебной практики

При оценке градостроительных рисков, которые могут возникнуть при реализации проекта, большинство девелоперов ориентируются на градостроительный план. Изучая этот документ, потенциальный покупатель рассчитывает, что сможет реализовать проект в рамках установленных ограничений. Однако решение уполномоченного органа об утверждении градостроительного плана и прочая градостроительная документация могут стать предметом обжалования в суде. ⚖️

Градостроительная документация может быть оспорена в порядке, предусмотренном главами 24–25 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) или главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) — это касается обжалования нормативных и ненормативных актов, а также действий и бездействия государственных органов. Одной из особенностей рассмотрения дел данной категории является то, что процессуальное законодательство не требует обязательного привлечения к рассмотрению таких заявлений лица, права которого могут быть затронуты решением суда. В процессе участвуют только заявитель и «заинтересованное лицо», то есть государственный орган, чьи действия и/или решения обжалуются. Тем не менее, на практике суды иногда привлекают к участию в таких делах иных лиц, например, девелоперов, в отношении участка которых выдана оспариваемая градостроительная документация. Это право суда, а не его обязанность.

Что касается дел об оспаривании нормативных и ненормативных актов государственных органов, круг лиц, которые могут выступать в качестве заявителей, существенно расширен.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», на заявителей возложена обязанность доказывания факта нарушения их прав. Все остальные факты относятся к сфере доказывания государственного органа, чьи действия или бездействие оспариваются. В арбитражном процессе распределение обязанностей по доказыванию аналогично.

Тем не менее, суды не всегда правильно понимают такое распределение. Например, при оспаривании градостроительного согласования в сфере охраны объектов культурного наследия они необоснованно расширяют круг возможных заявителей, ссылаясь на Определение Конституционного суда РФ от 15.07.2010 № 931-О-О, в котором указывалось, что сохранение объектов культурного наследия затрагивает права каждого гражданина Российской Федерации.

Согласно статье 6 закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система мер, направленных на их выявление, учет, изучение, предотвращение разрушения или причинения вреда, контроль над сохранением и использованием. Любое несоответствующее закону градостроительное согласование в отношении объекта культурного наследия нарушает указанную систему мер и, следовательно, права на охрану объектов культурного наследия любого гражданина России. Это может быть оспорено. Таким образом, лица, обжалуя ненормативный акт в отношении объекта культурного наследия, могут не доказывать нарушение своих прав.

Подобные тенденции наблюдаются и в отношении других видов градостроительной документации, например, при оспаривании градостроительного плана земельного участка и других документов.

Подведомственность

Непоследовательность законодателя в вопросе о подведомственности споров об оспаривании нормативных актов и оценке правовой природы градостроительной документации усложняет оценку юридических рисков. Необходимо определить, к каким документам — нормативным или ненормативным — относится соответствующая градостроительная документация. В связи с противоречивой позицией судов, ВАС РФ разъяснил этот вопрос в Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 583. Согласно п. 1.1 данного Постановления, акты об утверждении генеральных планов поселений, городских округов, схем территориального планирования носят нормативный характер, поскольку затрагивают права неопределенного круга лиц и предназначены для неоднократного применения. Акты, утверждающие правила землепользования и застройки, также признаются нормативными по прямому указанию п. 8 ст. 1 ГрК РФ.

В то же время, документация по планировке территории (проекты планировки квартала) признана ненормативной.

Постановление Пленума № 58 не содержит разъяснений относительно градостроительного плана земельного участка, но, следуя логике ВАС РФ, он должен оцениваться как ненормативный акт. Отнесение проекта планировки территории к ненормативным актам с трехмесячным сроком обжалования создает юридические риски для девелопера, который может оказаться лишенным возможности судебного оспаривания из-за истечения сроков давности. В этом случае покупателю придется использовать другой метод — публичную процедуру корректировки проекта планировки территории, что может быть более затратным по времени.

Возвращаясь к вопросу подведомственности споров по градостроительной документации, законодатель пересмотрел процедуру оспаривания нормативных актов и отнес ее к компетенции судов общей юрисдикции. К ненормативным актам применимы общие правила, позволяющие обосновывать выбор арбитражного суда влиянием на права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Если заявителем является гражданин, дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции, что может усложнить ситуацию с юридическими рисками.

Важно отметить, что в соответствии с п. 2.5 Постановления Пленума № 58, если заявление об оспаривании акта уже подавалось в суд общей юрисдикции и не было рассмотрено по существу, арбитражный суд обязан рассмотреть такое заявление, чтобы не возникла ситуация, когда обе ветви судебной власти отказали лицу в праве на судебное разбирательство. ⚖️

Для профессиональной помощи в вопросах градостроительной документации и судебных разбирательствах рекомендуем обращаться в Союз «Федерация судебных экспертов». Мы готовы предложить вам не только экспертные услуги в области градостроительной экспертизы, но и сопровождать ваше дело в судах на всех инстанциях. 📜🔍

Свяжитесь с нами для получения консультаций и помощи по вашему делу! 📞📧